一套二手房的评估价，往往由以下这些因素来决定：
一、房屋因素
1、房屋的使用年限
二手房的评估价受房屋的使用年限影响，房屋如果使用年限长，估价一般都会很低，而使用年限越短，评估价值就相对更高。
2、户型结构
二手房的评估价受房屋的户型结构影响。旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建的商品房的价值是无法相比的。尤其是之前的三小”套型，小厅、小厨、小卫的房屋在评估上，价格肯定会便宜很多。
3、楼层
二手房的评估价受房屋楼层的影响。一般来说，中间层房屋的价格稍高，底楼和顶楼的价格偏低。而朝向的话，南向的房屋又会高一些。尤其是南北通透的房屋，在市面上比较受欢迎。
4、电梯数量和品牌
二手房的评估价受电梯数量和品牌影响。很多人买房都会看电梯，尤其是买楼房，因为有时电梯数量和品牌会是便利性与安全性的象征。即使较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌不一定会为房产价值加分，也会对购房者的心里舒适度产生重大影响。
5、房屋所处的地段
二手房的评估价受房屋所处地段的影响。地段好的房子相对于地段不好的房子来说，价格就会偏高，这点是显而易见的。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的少有性就会带来不可估量的价值空间。
二、环境因素
1、自然环境
自然环境也会影响二手房的评估价。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等方面，因此，旧房的价格评估都要大打折扣的。
2、社会环境
社会环境会影响二手房的评估价。在同一土地级别的地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区则会减值，附近有省、市重点中小学的价格相对来说会高很多。
三、心理因素
消费者的心理因素会影响二手房的评估价。这一点主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的，人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对房屋的价格也有较大的影响，如果购房者偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。
四、市场因素
市场因素也会影响二手房的评估价。市场因素主要针对的是经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。
二手房评估价一般低于成交价，银行也是要考虑风险的；而且二手房的评估价越高，缴纳的税费也越多，评估价越低，缴纳的税费则越少，而贷款额度恰恰相反，二手房的评估价越高，贷款的额度也越大，实际支付的首付款就可以少一点，评估价低，贷款的额度就小，首付方面，则需要多掏点现金。