一、什么是小产权房？
所谓小产权房通常指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房”。
二、小产权房与商品房有什么区别呢？
1、从法律层面来看，小产权房买卖不受法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
2、小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、等权利；商品房这些权利都具有。
3、小产权房没有国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证；而这些证件商品房都有的。
4、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房是可以办理按揭贷款的。
三、购买小产权房有哪些风险？
1、产权房无法办理两证
购房者这一点一定要知道，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房”等违法用地，是不能登记发证的。
2、房屋不能转让
由于小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。因此也不能合法的过户。
3、房屋买卖合同一般无效
另外，小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，比如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，一般被认为是无效的。
根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4、拆迁无法得到补偿
另一方面的风险就是，小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；购房者买房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。
5、房产无法抵押、贷款
我们都知道，银行贷款必须提供合法的物业进行抵押，而小产权房是没有经过主管部门批准而建造的，无法提供合法产权证明，因此也就无法办理抵押贷款。
最后，小编再次提醒大家，小产权房价格虽然便宜，但是购买时，风险比较大，如果想要购买小产权房，建议谨慎考虑后再做决定。