土地本钱升高揉捏赢利空间
--房地产职业结构性问题之二
去年在宽松货币政策的影响下，全国商品房的出售面积同比增加了22.5%，出售金额同比增加了34.8%;但昌盛的背面，除了"馅饼"，还有"圈套"，在出售增加的影响下，地产上市公司的总资产增加了33%，带息负债增加了32%，权益本钱却只增加了17%，扩表的背面主要是负债的推进。相应的，虽然2016年的销量有所增加，但地产上市公司的土地储备总量仍相当于6-7年的出售量。业内人士认为，地产职业在光鲜的成绩背面存在着一些杰出的结构性问题，其间有商业地产施工面积10倍于年出售面积;土地本钱升高揉捏赢利空间;低谷中多半地产上市公司面对再融资风等等。今日侧重报导房地产职业结构问题之一的土地本钱升高揉捏赢利空间的问题。
国土资源部的数据显现，2016年，105城市居住用地的地价同比上升了7.9%，商业用地的地价同比上升3.1%，工业用地的地价同比上升2.9%;2017年一季度，居住用地的地价同比又上升了2.1%，2016年以来的累计涨幅到达10.1%。
其间，一线城市居住用地的均匀地价累计上涨了23.5%，到达22624元/平米，二线城市居住用地的均匀地价累计上涨了9.2%，到达5802元/平米，三线城市居住用地的均匀地价累计上涨了6.6%，到达2552元/平米。
详细到各城市，截至2017年一季度末，北京居住用地的均匀地价同比上升19.8%，到达61072元/平米，2016年以来累计上涨了25.3%;上海居住用地的均匀地价同比上升24.7%、到达47701元/平米，2016年以来累计上涨了33.4%;深圳同比上升8.7%、到达47798元/平米，2016年以来累计上涨了13.1%;广州同比上升38.7%、到达40545元/平米，2016年以来累计上涨了43.8%。
而二线城市均匀的地价涨幅要明显低于一线城市，均匀只要9.2%，但其间，姑苏、厦门、南京、太原、合肥、济南等城市的同比地价涨幅都在20%以上，厦门的均匀地价更是到达29407元/平米，直追一线城市;与之相对，哈尔滨、昆明、西宁、长春、银川等城市的均匀地价涨幅不到3%;三线城市方面，均匀的地价涨幅更小，为6.6%。
在此布景下，地产上市公司2016年新增土地储备的均匀单位本钱则到达7900元/平米(中位数为6850元/平米)，新增土地储备的单位本钱均匀相当于当期出售均价的54%(中位数为44%);其间，出售额在百亿元以上的地产上市公司，2016年新增土地储备的均匀单位本钱约为8200元/平米，新增土地储备的单位本钱均匀相当于当期出售均价的55%;而2016年地产上市公司的新增购地开销均匀也已相当于同期合同出售金额的55%，这不仅占压了企业的很多资金，还导致职业全体的赢利率呈下降趋势，未来一旦房价中止上涨，乃至掉头向下，许多企业将面对亏损压力。